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《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》解读
【发布时间:2018-12-18 12:45:22】  【信息来源:房产科】

《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》(广安府发〔2018〕26号,以下简称《意见》),是我市按照中省安排部署,结合广安实际,出台的一个关于全市房地产业平稳健康发展的指导性文件,将为新形势下全市房地产业发展提供重要路途和遵循。

一、《意见》出台背景

房地产业关联度高,带动力强,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。目前,我市房地产市场信访问题较突出,网友反映强烈,出台促进房地产业平稳健康发展的政策措施,规范各方行为十分必要。

7月31日,中共中央政治局会议明确指出:“当前,就是要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”。8月14日,四川省人民政府办公厅印发了《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》(川办发〔2018〕62号),进一步明确:“坚持调控目标不动摇、力度不放松,支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳健康发展”。为贯彻落实中省文件精神和要求,确保我市房地产业的平稳健康发展,市委市政府领导要求365滚球网站牵头起草《意见》。该《意见》起草后,充分征求各方意见,多次修改,经五届市政府第25次常务会审议通过,并下发。

二、关于《意见》关注的几个主要问题《意见》针对房地产项目开发建设各环节作出了全面规范和要求,全文共25条,包括了房地产项目规划引领作用、土地出让管控、基础设施建设、项目过程监管、房屋销售管理、物业服务管理、租购并举制度、违规违法行为处罚等8大内容,其中值得特别关注的有以下几个方面:

(一)规划引领方面。《意见》指出,土地拍卖前,要将物业管理设施、充电桩等建设内容列入规划设计条件中的建设专章。新出让的商住、商服用地,按市场法则,尊重企业自愿,循序渐进推进装配式建筑。住宅建设项目方案设计时配套商业建筑宜相对独立设置,应同步进行通风排烟等设施设计;新建区容积率小于等于2.2的住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置;独立小区街坊内部不再设置商业;已出让土地面积15亩以上和新出让的土地,住宅小区内部一律不设置地面停车位。

(二)土地出让方面。《意见》指出,全市要适时调整供地节奏,当去化周期小于8个月时,适时增加土地供应;当去化周期大于15个月时,适时控制土地供应。建立完善购地资金审查制度,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,对资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格。对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明,一经发现证明材料弄虚作假,取消竞买资格的同时,不予退还保证金。同时,采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

(三)设计审查方面。《意见》指出,严格把关施工图设计质量,重视绿色建筑、海绵城市等设计,将小区内部设施设备(含安防设施建设要求)及建筑外立面亮化、视觉卫生要求(含防盗窗网、管线隐蔽、通风排烟)等内容纳入设计审查范围。

(四)预售管理方面。一是严格预售许可。新建商品房项目在相关要件资料齐备,且工程形象进度达到总投资25%以上(6层及6层以下的商品住宅项目要完成基础和主体结构工程;6层及6层以下的非住宅项目和6层以上的商品房项目,有地下室工程的要完成基础和主体首层结构工程,无地下室工程的要完成基础和主体6层结构工程),方可办理预售许可。二是严格销售管理。新建商品房取得预售许可前,房地产开发企业不得以任何形式对外宣传,不得采取认购、收取诚意金等方式对外销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在10日内一次性公开全部销售房源。三是严格网签管理。所有商品房销售必须通过市、县房地产市场交易平台签订商品房买卖合同,办理备案手续。四是严格资金管理。预售资金必须全额缴入专用账户实施监管,务必做到政府监管、专款专用、使用审核、全程监管,未办理不动产登记权证前,银行专用账户资金不得低于项目总收入的5%(以实际销售收入为准),直至项目产权证等全部办理完备。五是严格房贷管理。加大对首付资金来源和收入证明等的审核力度,严禁挪用消费贷购房、违规提供首付贷等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

(五)明码标价方面。一是严格执行价格申报制度。房地产开发企业申请商品房预售许可时,应合理定价并据实申报,严格执行明码标价、一房一价制度,不得在标价和公示的收费之外加价出售住房或收取未标明的费用。二是加强销售价格指导。新建商品房项目在销售前,应先到项目所在地物价主管部门办理销售价格备案,物价主管部门要加强销售价格指导,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格的商品住房项目,应不予备案。没有进行价格备案的项目,属于期房预售的暂不核发预售许可,属于现楼销售的暂不办理权属登记。三是严格控制价格调整。新建商品房项目销售价格一经备案原则上不得调整,实际销售价格环比上涨过快、过大的项目,住房城乡建设部门可暂停网签,并联合物价、城管执法等部门严肃查处。

(六)交付使用方面。《意见》指出,所有商品房必须在工程经竣工验收合格并在相关行政主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、已完成物业承接查验备案、前期物业管理已落实后方能交付使用,不符合交付使用条件的不予交付;强行交付的,要对其开发企业依法进行处罚。

(七)办证程序方面。《意见》指出,商品房交付后,房地产开发企业应按照相关规定到不动产登记部门办理所有权登记,取得房屋权属证书;对拖延办证的房地产开发项目,要将对房地产企业违规违法行为的处罚和购房户合法办证权益进行合理区分,房地产企业违规建设和拖欠税费、罚款等不得影响购房户合法办证权益,相关部门要依据各自职责,进行分期、分时处理,采取分批、分户办理不动产登记方式,确保解决一批、办理一批。同时,强化存量房交易管理,凡在我市国有土地上的存量房交易,必须实行网签备案,否则不予登记办证。

(八)物业管理方面。《意见》指出,开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》时,将《前期物业服务合同》作为附件提供给购房人。前期物业服务收费实行备案制,除在物价部门备案的收费项目,不得收取其他任何费用。后期物业服务中,业主与物业服务企业签订《物业服务合同》应明确约定物业服务事项、收费依据、收费标准等,物业服务企业对重要事项应尽到提醒告知义务,进一步规范装修保证金、装修垃圾清运费等收费行为。

(九)违规处罚方面。《意见》指出,对违规以认筹、预订、排号、吸纳会员等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用,预售资金未进入监管账户,未完全公示房源、捂盘惜售,不及时进行网签备案,经纪机构相互串通等违规行为;对未按时开(竣)工、闲置土地、故意囤地等违法违规行为;对商品房销售未按规定明码标价、价外加价、哄抬房价、捏造和散布虚假涨价信息等行为;对房地产市场涉及的虚假商业宣传、虚假违法广告、合同违法、商标侵权、侵害消费者权益等行为;对房地产开发项目施工、销售过程中的违法违规行为;对诈骗房地产交易或经营活动当事人钱财、散布虚假消息造谣滋事及房地产开发经营中其他涉嫌刑事犯罪行为;对房地产企业、房地产经纪机构或房地产经纪人员在房地产交易或经营活动中的偷税、逃税等行为进行严肃查处,并依法追究当事人责任。

本意见自公布之日起30日以后施行,有效期3年。实施期间,若国家、省有关新政策出台,按照国家、省新政策执行。

责任编辑:童西钰